Desde el lunes 17 de junio de 2019, España ha adoptado una nueva normativa en materia de crédito inmobiliario, ahora conocida como Ley Hipotecaria. Su desarrollo no fue fácil, acumulando más de tres años de retraso, una auténtica carrera de obstáculos. Pero, como suele decirse, más vale tarde que nunca… El debate en torno a esta ley ha sido especialmente animado, sobre todo en lo que se refiere a su aplicación retroactiva. Para acabar con los rumores: no, la nueva ley hipotecaria no aplicará sus disposiciones con carácter retroactivo con carácter general. Es evidente que los contratos firmados antes de su entrada en vigor no se verán afectados por el nuevo texto. ¡Descifrado!
Medidas clave
¿Eres un expatriado en Valencia o en España en general? Buenas noticias para quienes ya tienen su hipoteca en trámite: bajo ciertas condiciones, aún podrá aprovechar las nuevas características introducidas, incluso si su contrato se firmó antes del 16 de junio de 2019. Entre las medidas clave, incluimos:
- La posibilidad de revalorizar una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo más ventajosa;
- Un refuerzo de las condiciones de activación de la garantía hipotecaria en caso de impago;
- La libertad de cambiar de banco sin verse obstaculizado por una contraoferta del establecimiento inicial.
Las principales ventajas de la nueva ley hipotecaria española
La nueva ley hipotecaria española se estructura en torno a tres grandes ejes: reforzar la protección del consumidor, garantizar una mayor transparencia y distribuir los costes de forma más equitativa entre clientes y entidades financieras. Con esta reforma, los legisladores españoles tienen claramente la ambición de poner al cliente en el centro del sistema, garantizando que cada prestatario comprenda plenamente los términos de su préstamo antes de firmar nada.
Uno de los objetivos clave de esta ley es limitar los conflictos, que a menudo son fuente de largas batallas legales en torno a puntos sensibles como las cláusulas suelo. Para ello, la ley modifica el reparto de costes vinculados a la formalización de la hipoteca. Mientras que antes el cliente tenía que pagar todos los gastos, ahora sólo pagará la tasación del inmueble y las copias de las escrituras notariales.
Otra ventaja destacable es la ampliación del plazo necesario para la activación de la garantía hipotecaria. El banco ya no podrá realizar un embargo antes de que el cliente tenga un retraso de doce meses en sus pagos o que el importe impago alcance el 3% del préstamo durante la primera mitad del mismo. Anteriormente, un simple retraso de tres meses era suficiente para iniciar este procedimiento. Para la segunda mitad del préstamo, este umbral aumenta a quince meses de retraso o el 7% del monto del préstamo.
Impacto de la nueva ley en el mercado hipotecario de 2019
Hasta la llegada de la nueva ley hipotecaria, el mercado estaba más bien a media asta, pero, anticipándose a los cambios regulatorios, algunos bancos ya habían tomado la delantera absorbiendo todos los costes, incluidos los relacionados con la estimación de los bienes hipotecarios. atraer clientes. Y con la implementación de esta ley, el sector bancario se transformará de arriba a abajo…
De hecho, podemos esperar una competencia real entre bancos, una especie de “guerra hipotecaria”, para cautivar a los clientes que buscan financiación inmobiliaria, una dinámica que debería enriquecer la oferta.
El papel de la TAE
Un aspecto que los prestatarios suelen pasar por alto es la importancia del TAE (TAEG en Francia), que representa el coste total del crédito. En el pasado, mucha gente se limitaba a comparar los tipos de interés sin tener en cuenta otras posibles comisiones incluidas en el TIN (tipo de interés nominal). La nueva legislación promueve una mayor transparencia: los bancos ahora deben detallar todos los costos asociados con sus préstamos para evitar sorpresas desagradables a los clientes, al tiempo que les permite tomar decisiones más informadas.