Depuis le lundi 17 juin 2019, l’Espagne s’est dotée d’une nouvelle réglementation sur le crédit immobilier, désormais connue sous le nom de Loi hypothécaire. Son élaboration n’a pas été de tout repos, accumulant plus de trois ans de retard – un vrai parcours du combattant. Mais comme on dit souvent, mieux vaut tard que jamais… Le débat autour de cette loi a été particulièrement animé, notamment sur la question de son application rétroactive. Pour couper court aux rumeurs : non, la nouvelle loi hypothécaire n’appliquera pas ses dispositions de manière rétroactive de manière générale. En clair, les contrats signés avant son entrée en vigueur ne seront pas impactés par le nouveau texte. Décryptage !
Les mesures phares
Vous êtes expat à Valencia ou expat en Espagne plus globalement ? Bonne nouvelle pour ceux qui ont déjà leur hypothèque en cours : sous certaines conditions, vous pourrez tout de même tirer parti des nouveautés introduites, même si votre contrat a été signé avant le 16 juin 2019. Parmi les mesures phares, citons :
- La possibilité de revaloriser une hypothèque à taux variable en un taux fixe plus avantageux ;
- Un renforcement des conditions d’activation de la garantie hypothécaire en cas de défaut de paiement ;
- La liberté de changer de banque sans être entravé par une contre-offre de l’établissement initial.
Les atouts clés de la nouvelle loi hypothécaire espagnole
La nouvelle loi hypothécaire espagnole s’articule autour de trois axes majeurs : renforcer la protection des consommateurs, garantir une transparence accrue et répartir plus équitablement les frais entre les clients et les institutions financières. Avec cette réforme, les législateurs espagnols ont clairement l’ambition de mettre le client au cœur du système, en s’assurant que chaque emprunteur maîtrise parfaitement les termes de son prêt avant de signer quoi que ce soit.
L’un des objectifs phares de cette loi est de limiter les conflits, souvent source de longues batailles juridiques autour de points sensibles comme les clauses plancher. Pour ce faire, la loi modifie la répartition des charges liées à la formalisation de l’hypothèque. Alors qu’auparavant le client devait s’acquitter de l’ensemble des frais, désormais, il ne paiera que l’estimation du bien et les copies des actes notariés.
Un autre avantage notable est l’allongement du délai requis pour l’activation de la garantie hypothécaire. La banque ne pourra plus procéder à une saisie avant que le client ne cumule douze mois de retard dans ses paiements ou que le montant impayé atteigne 3 % du prêt durant la première moitié de celui-ci. Auparavant, un simple retard de trois mois suffisait pour déclencher cette procédure. Pour la seconde moitié du prêt, ce seuil passe à quinze mois de retard ou 7 % du montant du prêt.
Impact de la nouvelle loi sur le marché hypothécaire de 2019
Jusqu’à l’arrivée de la nouvelle loi hypothécaire, le marché était plutôt en berne, mais en anticipation des changements réglementaires, certaines banques avaient déjà pris les devants en absorbant l’intégralité des coûts, y compris ceux lié à l’estimation des biens, pour séduire les clients. Et avec la mise en application de cette loi, le secteur bancaire est appelé à se transformer de fond en comble…
En effet, on peut s’attendre à une véritable compétition entre les banques, une sorte de « guerre hypothécaire », pour captiver les clients en quête de financements immobiliers, une dynamique qui devrait enrichir l’offre.
Le rôle du TAE
Un aspect souvent méconnu par les emprunteurs est l’importance du TAE (TAEG en France), qui représente le coût total du crédit. Dans le passé, nombreux sont ceux qui se limitaient à comparer les taux d’intérêt sans prendre en compte d’autres frais potentiels inclus dans le TIN (taux d’intérêt nominal). La nouvelle législation favorise une plus grande transparence : les banques doivent désormais détailler tous les coûts associés à leurs prêts pour éviter toute mauvaise surprise aux clients, tout en leur permettant de faire des choix plus éclairés.